はじめに:短期賃貸借は「今も有効」だが、旧制度とは全く違う
「短期賃貸借契約」と聞くと、
しかし、平成16年(2004年)の民法改正で制度は大きく変わりました。
現在は「短期賃貸借契約」=土地は5年以内、建物は3年以内の契約(民法602条)を指すものの、競売時の保護制度(旧・短期賃貸借保護制度)は廃止済みです。
そのため、
これが賃貸経営を誤らないコツです。
民法602条はこう定めています。
土地の賃貸借:存続期間は最長50年
建物の賃貸借:存続期間は最長30年
短期賃貸借契約:土地は5年以内、建物は3年以内の契約であっても有効
つまり、短期=無効ではない。
「1年だけ貸したい」「2年だけ部屋を使わせたい」という契約も有効です。
ここで重要なのは:
という点。
つまり、**短期契約=制度ではなく“期間の設定”**に過ぎません。
かつては「短期賃貸借保護制度」がありました。
しかし、
という理由から、2004年4月1日(平成16年改正)に廃止されました。
3-1 抵当権設定後の短期契約
3-2 明渡猶予6か月ルール
ただし、借主保護のため、引渡猶予6か月が認められています。
つまり、競売で所有権が移った後、6か月間だけは退去を猶予される。
→ 6か月を過ぎれば退去義務が発生。
3-3 所有者変更後の扱い
主張できる場合
主張できない場合
メリット
デメリット/注意
オーナー側は、募集時点で抵当権の有無を説明しておかないとトラブルになります。
短期賃貸借契約・条項例
明渡し通知文例
賃借人 ○○様
本物件は競売により所有権が移転しました。民法395条により、6か月間の明渡猶予期間の後、○年○月○日までにご退去ください。
× 誤解1:短期契約なら必ず競売でも住み続けられる
→ 旧制度(2004年以前)の話。現在は6か月猶予のみ。
× 誤解2:短期契約は更新できない
→ 普通借家の短期契約なら、更新可能(実務では継続居住多し)。定期借家の短期なら更新なし。
× 誤解3:短期=家賃安い
→ 実際は逆で、短期契約=割高設定や家具付き・光熱費込が一般的。
締結前
期間中
競売リスク時
短期契約=便利だが、旧制度の幻想に注意