定期借家契約と一般的な賃貸契約の違いは？
更新“なし”で出口を設計する定期借家。普通借家との実務差、メリット・デメリット、失敗しない運用まで。
賃貸経営の安定は、「入れる」×「続ける」×「出す（出口）」をどう設計できるかにかかっています。
このうち出口を明確にできるのが定期借家契約（定期建物賃貸借）。期間満了で自動更新せずに確定終了するため、建替え・売却・帰任予定など将来計画がハッキリしているオーナーに相性が良い契約形態です。
一方で、従来型（一般的）＝普通借家契約は継続前提。正当事由が弱いと貸主からの更新拒絶は難しく、長期安定入居には向く半面、出口設計には工夫が必要です。
要点
・定期借家は更新なし。満了で契約終了（※要件と運用が超重要）。
・普通借家は継続前提。貸主からの更新拒絶には正当事由が要る。
・どちらが有利かは物件の計画（建替・売却・帰任・相続）と募集戦略次第。
目次
基礎比較
| 項目 | 定期借家契約（定期建物賃貸借） | 従来型（普通）借家契約 |
| 契約方法 | 書面が前提（電子契約可）。「更新なし」の事前説明書面が実務必須。公正証書は義務ではないが紛争耐性UP | 書面が一般的（口頭も理屈上は可だが実務NG）。重要事項説明＋契約書 |
| 更新の有無 | 更新なし。期間満了で確定終了 | 原則更新。貸主の更新拒絶には正当事由が必要 |
| 期間上限 | 無期限に設定可（自由設計） | 2000/3/1以後は上限なし（以前は上限20年） |
| 1年未満契約 | 有効（半年契約など可） | 有効 |
| 中途解約 | 原則不可（ただし居住用200㎡未満で転勤・療養・介護などやむを得ない事情があれば借主から申入れ可） | 特約に従う。合意・法定事由で解約あり |
| 賃料の増減 | 特約優先。改定は再契約時に見直しやすい | 事情変更により当事者が請求可。ただし「一定期間増額しない特約」があればその定めに従う |
| 終了通知（満了告知） | 1年以上の契約は、満了の1年前～6か月前に終了通知を出す運用が安全（紛争予防） | 規定なし（更新手続きは必要） |
ポイント：形式（書面・説明・通知）を外すと定期借家は“負ける”。ここが普通借家との最大の運用差です。
実務でぶつかる「7つの相違点」
2-1 契約方式：説明書面の別紙が鍵
定期借家は**「更新なし」事前説明の立証**が重要。
契約書とは別紙で「定期建物賃貸借であり、期間満了で終了する」旨を交付・説明・署名押印（電子署名）までセットで残すと強い。公正証書は義務ではないが、高額・紛争懸念物件では有効。
2-2 更新：更新なし vs 正当事由
- 定期借家：更新なし（満了で終了）。
- 普通借家：継続が基本。貸主から終了を求めるなら正当事由（自己使用・建替え等＋立退料含む総合考慮）が必要。
2-3 期間：自由設計
どちらも現在は上限なし。定期借家は帰任・建替え・売却に合わせてピンポイント設定できるのが大きい。
2-4 1年未満契約：定期でも普通でも有効
半年・9か月など短期賃貸が可能。定期借家1年未満は**満了通知不要（期間満了で終了）**とするのが通常運用。
2-5 中途解約：定期は原則不可（限定例外あり）
居住用200㎡未満で転勤・療養・介護等のやむを得ない事情があるとき、借主は中途解約申入れが可能（条項で効力発生日を明記：申入れから1か月経過など）。
普通借家は特約・合意・事情変更による増減・解約が比較的柔軟。
2-6 賃料改定：定期は“再契約”で見直しやすい
定期は再契約＝新規契約なので、賃料・期間・原状回復・附帯サービスを都度再設計しやすい。普通借家は事情変更での増減請求。
2-7 満了通知：1年以上は通知の運用が命
定期借家の終了の実効性を高めるコア。1年前～6か月前に**書面（または電子署名付き）**で送達し、到達の証拠を残す。忘れると争点化しやすい。
メリット／デメリット（オーナー・入居者）
オーナー側
メリット
- 出口が読める：建替え・売却・帰任などの計画通りに終了できる
- 再契約で柔軟に条件見直し（期間・賃料・設備）
- 立退料前提の交渉に巻き込まれにくい（運用次第）
デメリット／注意
- 形式ミス（説明・書面・通知）＝致命傷
- 募集で賃料を相場より抑える必要が出る場合あり
- 反復再契約は事務負担が増える（→電子契約で回避）
借主側
メリット
- 家賃が手ごろになりやすい
- 必要期間だけ借りられる（赴任・受験・プロジェクト型）
デメリット
- 長期前提なら再契約のたびに合意が必要
- 中途解約が限定的（例外に該当しないと難しい）
定期を選ぶべき物件／選ばない方がよい物件
定期が“刺さる”物件
- 3～5年内に建替え・大規模修繕・売却予定
- 帰任前提の転勤住宅・相続整理中・短期活用
- 家具家電付・短期需要狙い（医療／教育／外資PJ等）
普通借家が無難な物件
- 長期保有で入替コストを下げたい
- 募集市場が弱く、入居継続の心理ハードルを下げたい
- 管理体制が薄く、満了通知運用に自信がない
条項サンプル／通知テンプレ
＊最終版は物件・運用・最新法令に合わせて調整ください。必要なら（有料）リーガルチェックまで対応します。
5-1 「更新なし」事前説明書面（別紙）
定期建物賃貸借（更新のない契約）に関する事前説明書
- 本契約は定期建物賃貸借であり、契約期間の満了により更新されず終了します。
- 期間が1年以上のとき、賃貸人は満了の1年前から6か月前の間に、期間満了により契約が終了する旨を書面で通知します。
- 説明の要旨を理解しました。
説明者：＿＿＿ 説明日：＿＿＿ 賃借人署名：＿＿＿
5-2 定期借家・基本条項（抜粋）
- （性質）本契約は定期建物賃貸借であり、期間満了により当然に終了する。
- （期間・満了通知）期間：○年○月○日～○年○月○日。期間が1年以上のため、賃貸人は満了1年前～6か月前に終了の旨を書面通知する。
- （再契約）再契約は双方合意による新規契約とし、賃料・期間・敷金礼金等は別途協議。
- （中途解約）居住用かつ床面積200㎡未満のとき、賃借人は転勤・療養・親族介護などやむを得ない事情が生じた場合、書面申入れにより解約でき、申入れの日から1か月経過した日の翌日に効力が生じる。
- （原状回復）通常損耗・経年変化を除き、賃借人の故意・過失による毀損は賃借人負担。
5-3 満了通知（終了告知）
件名：定期建物賃貸借の期間満了に伴う終了のご通知
賃借人 ＿＿ 様
契約期間：○年○月○日～○年○月○日
本契約は定期建物賃貸借であり、満了日（○年○月○日）をもって更新されず終了します。明渡し準備・引越日程の調整について、○年○月○日までにご相談ください。
通知日：＿＿ 賃貸人（管理）＿＿／連絡先＿＿
5-4 再契約合意書（要旨）
- 期間：○年○月○日～○年○月○日
- 賃料／共益費：＿＿
- 敷金／礼金／仲介手数料：＿＿
- 原状回復・禁止事項は別紙
- 署名：＿＿
誤解と落とし穴
× 誤解1：定期は通知不要
→ 1年以上は満了1年前～6か月前に終了通知を運用。争いを防ぐ“生命線”。
× 誤解2：定期はいつでも途中で出て行ける
→ 原則不可。居住用200㎡未満でのやむを得ない事由のみ。条項で手順と効力日を明確に。
× 誤解3：公正証書は必須
→ 義務ではない。ただし高額・紛争懸念なら有効。電子契約＋説明記録で十分強い運用も可能。
× 誤解4：定期は必ず相場より安くしないと決まらない
→ 価値設計（家具家電・短期適合・ハイクオリティ清掃・即入居・Wi-Fi同梱）で相場並み～上振れの事例も。
ケース別ナレッジ
7-1 「2年ごとに定期借家」は可能？デメリットは？
可能。ただし形式：説明・書面・通知を毎回確実に。単なる反復は**“普通借家と変わらない”誤解を招く。
コツ：毎回別紙説明に署名**、条件を微修正（賃料・設備・期間）し、再契約＝新規の実体を担保。電子署名で事務負担を最小化。
7-2 普通借家を更新時に定期へ切替できる？
合意があれば可能。ただし借主にとって不利益変更になりやすい。代替メリット（賃料調整・設備改善・柔軟な期間設定 等）を明確に言語化し、合意書で残す。新規募集からの導入が最もスムーズ。
7-3 「短期賃貸借保護制度」と“6か月猶予”の誤解
旧制度は廃止済み。ネット上に古い説明が散在。競売・明渡し等の特殊局面は最新実務に通じた専門家へ。
運用チェックリスト
募集・内見
- 募集広告・図面に定期借家を明記
- 内見時に更新なし／満了通知を口頭説明
- 外国籍入居者向けに多言語サマリー用意
申込・契約
- 重要事項説明で定借の性質を強調
- **事前説明書面（更新なし）**を交付・署名（電子可）
- 契約書に満了通知／中途解約（200㎡未満条件）／原状回復を明記
期間中
- 満了日の1年前に自動リマインド（システム化）
- 問合せ・要望はチケット管理で記録化
満了前
- 1年前～6か月前に終了通知送達（到達証拠）
- 借主意向を確認：再契約or退去
- 再契約は新規条件で早期締結／退去は内装・原状回復ガイド送付
Summary
形式とタイミングを制する者が“定期”を制す
- 定期借家＝更新なし。書面・説明・（1年以上は）満了通知の3点セットを外さない。
- 再契約は新規契約として条件再設計。価値設計で賃料を下支え。
- 普通借家と使い分けてこそ最大効率。物件のライフプランに合わせて選択を。
