定期借家契約（定期建物賃貸借）とは？
更新なしで期間満了に終了。オーナーの計画性と入居者の納得感を両立させる契約ガイド
定期借家契約（定期建物賃貸借）は、契約で定めた期間の満了により、自動更新されずに確定的に契約が終了する賃貸借です（制度施行：2000年〈平成12年〉3月）。
従来の普通借家契約は、借主保護が強く、貸主側は「正当事由（自己使用・建替え・経年劣化等の総合事情）」が十分でなければ更新拒絶が難しい枠組みでした。一方、定期借家は**「期間の合意」と「事前説明・書面の整備」**を条件に、満了で確実に終了できます。
「将来建替え予定」「単身赴任中のみ賃貸」「相続・売却の見込み」など、出口を明確にしたいオーナーにとって強力な選択肢です。
要点
・定期借家は更新なし、満了で終了が基本。
・1年以上の契約は、満了の1年前〜6か月前の間に終了通知が必要（効果を確実にする運用）。
・締結時は書面（契約書）＋「更新なし」の事前説明書面が実務必須（説明の立証が鍵）。
目次
定期借家と普通借家の違い
| 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
| 更新 | 更新なし（満了で終了） | 原則更新（更新拒絶は「正当事由」が必要） |
| 期間 | 自由に設定可（1年未満も可） | 下限なしだが、短期反復更新は実務でトラブル要因 |
| 満了通知 | 1年以上の契約は、満了の1年前〜6か月前の間に通知する実務が一般的 | とくに制度要件なし（更新手続は必要） |
| 書面 | **契約書＋「更新なし」の事前説明書面」**が必須レベル（立証重要） | 契約書・重要事項説明 |
| 中途解約 | 原則不可（居住用200㎡未満で転勤・療養等やむを得ない事由は可） | 合意や特約、借主側の法定事由などで可能 |
| 賃料水準 | 相場より低めで募集される傾向も（期間制約分を価格で調整） | 相場並み／更新時に改定あり得る |
結論：
- 定期借家＝「出口（期間）を合意し、満了で確実に終わる」。書面・説明・通知をミスなく。
- 普通借家＝「継続前提」。オーナーの事情だけでは終了が困難な場合がある。
短期賃貸借の旧制度と「6か月猶予」誤解の整理
かつて存在した「短期賃貸借の対抗制度（短期賃貸借保護）」は廃止されています。
現在は原則として、競売など第三者への対抗をめぐる場面でも、旧来の「6か月明渡し猶予」一律保護の考えは成り立ちません。
インターネットには古い説明が残っていることが多いため、最新の実務観で判断しましょう。競売・明渡しに絡む案件は専門家と個別相談が安全です。
定期借家の5つの特徴
特徴① 満了で確実に終了（更新なし）
契約で定めた期間の満了により、自動的に終了。
1年以上の契約は、満了の1年前〜6か月前の間に終了通知を出しておくと紛争予防になります（通知しないと、借主側の理解不足で揉めやすい）。
特徴② 双方合意なら「再契約」可（更新ではなく新たな契約）
再契約＝新規契約です。
敷金・礼金・仲介手数料・賃料改定・期間設定など条件を見直して合意できます。
※立退料のような性格の金銭は原則不要（契約・運用による例外はあり得る）。
特徴③ 途中解約は原則不可（ただしやむを得ない事情の例外あり）
居住用で200㎡未満の場合、転勤・療養・介護等のやむを得ない事情があれば、借主から中途解約の申入れが可能。
申入れ後は1か月経過で解約効力が発生するのが一般的な条項運用です（条項整備が重要）。
特徴④ 書面と事前説明が命（形式ミスは致命傷）
- 契約書は書面で（電子契約も可の実務が広がっています）
- 「更新なし（期間満了で終了）」の事前説明書面を交付・説明し、説明者・日時を記録
- 公正証書は義務ではないが、紛争耐性を上げる意味で有用（ケースに応じて）
特徴⑤ 賃料は相場より低めに設定されることも
「期間の自由が効かない」と捉える借主が多いため、相場より控えめの条件で成約しやすい面があります。
一方、「短期・家具付き・即入居」など価値の付け方が上手いと、相場並み〜上振れの事例もあります（後述の設計術をご参照ください）。
オーナー／借主のメリット・デメリット
オーナーのメリット
- 出口が読める（建替え・売却・帰任などの計画性）
- 更新拒絶の重いハードルを回避（普通借家の正当事由論から自由に）
- 再契約で条件を見直しやすい（賃料・期間・設備）
オーナーのデメリット／注意
- 説明・書面・通知の形式不備が命取り（無効主張・紛争リスク）
- 相場面でやや賃料を抑える必要がある場合も
- 入居者の入替サイクルが早い設計にするとリーシング負担増
借主のメリット
- 賃料がお手頃になりやすい
- 必要期間だけ住める（駐在・プロジェクト・受験・単身赴任 等）
借主のデメリット／注意
- 長期居住は再契約の都度合意が必要
- 途中解約の可否に制限（例外は限定）
失敗しないための「実務7ポイント」
- 募集段階から“定借”を明示（誤認防止）。ポータルの文言も明快に。
- 内見時に口頭説明＋掲示（「更新なし」「満了通知時期」）。
- 重要事項説明（仲介）で“定借である旨”を強調。
- 「更新なし」事前説明書面を契約と別紙で作成・交付・説明記録。
- 満了通知：1年前〜6か月前の間に書面＋記録で確実に。
- 再契約は“新規”として条件を再整理（賃料・期間・原状回復基準・設備）。
- 200㎡未満の中途解約条項を丁寧に整備（やむを得ない事情の範囲・申入れ方法・解約効力発生時期）。
まるごと使える条項・テンプレ
6-1. 「更新なし」の事前説明書面（別紙）
定期建物賃貸借（更新のない契約）に関する事前説明書
- 本契約は定期建物賃貸借であり、契約期間の満了により更新されず終了します。
- 契約期間満了後は、賃借人は建物を明け渡します。
- 契約期間が1年以上の場合、賃貸人は期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了により終了する旨を書面で通知します。
- 本説明の要旨を理解しました。
説明者：＿＿＿＿ 説明日：＿＿＿＿ 賃借人署名：＿＿＿＿
6-2. 定期借家の基本条項（抜粋）
- （契約の性質）本契約は定期建物賃貸借であり、契約期間満了により当然に終了する。
- （期間・満了通知）期間：○年○月○日〜○年○月○日。期間が1年以上であるため、賃貸人は満了の1年前から6か月前の間に、期間満了により本契約が終了する旨を書面で通知する。
- （再契約）再契約は双方の合意による新規契約とし、賃料・敷金・期間その他条件は別途協議のうえ定める。
- （中途解約）居住用でかつ床面積200㎡未満のとき、賃借人に転勤・療養・親族介護等のやむを得ない事情が生じ、本物件を生活の本拠として使用できない場合、賃借人は書面による解約申入れをもって解約できる。申入れの日から1か月経過した日の翌日に解約の効力が生ずる。
- （原状回復）原状回復はガイドライン等を参照のうえ、通常損耗・経年変化を除き、賃借人の故意・過失による毀損・汚損は賃借人負担とする。
6-3. 満了通知（書面）
件名：定期建物賃貸借の期間満了に伴う終了のご通知
賃借人 ＿＿＿＿ 様
契約物件：＿＿＿＿
契約期間：○年○月○日〜○年○月○日
上記契約は定期建物賃貸借であり、契約期間満了（○年○月○日）により更新されず終了いたします。明渡しの準備につき、引越し日程のご相談は下記窓口へご連絡ください。
通知日：＿＿＿ 賃貸人（管理）＿＿＿＿／連絡先＿＿＿＿
6-4. 再契約合意書（要旨）
- 甲（賃貸人）と乙（賃借人）は、本件定期賃貸借の契約期間満了後、下記条件にて新たに定期建物賃貸借を締結する。
- 期間：○年○月○日〜○年○月○日
- 賃料／共益費：＿＿＿＿
- 敷金／礼金／仲介手数料：＿＿＿＿
- その他：原状回復基準・禁止事項等は別紙の通り。
- 署名押印：＿＿＿＿
ケース別ナレッジ
ケース① 「2年ごとに定期借家」は可能？デメリットは？
可能です。ただし形だけの2年反復は「普通借家と変わらない」と誤解されやすく、説明・書面・通知のどれかが抜けると無効主張の隙になり得ます。
実務のコツ：
- 毎回別紙説明＋署名、契約条項は“再契約＝新規”と明記
- 条件微修正（賃料・設備・期間）を行い、実質の見直しがある形を担保
- 満了通知→再契約打診のタイムライン運用を定着
デメリット：リーシング・事務負担の増加。→再契約の自動下書き・電子署名で省力化を。
ケース② 普通借家から定期借家へ更新時に切替できる？
合意により可能ですが、借主の不利益変更になりやすく、十分な説明と納得が不可欠。
賃料・設備改善・入替時期の柔軟さなど、借主にとっての利点を提示し、合意書で明確化しましょう。合意形成が難しい場合は、新規入居のタイミングで導入する方がスムーズです。
よくあるQ&A
Q1. 満了通知を出し忘れたら？
A. 1年以上の契約で満了通知が曖昧だと、明渡し時期をめぐる紛争になりやすい。期日管理と書留・電子署名で証跡を残す運用を。
Q2. 200㎡未満の中途解約、どこまで認める？
A. 「転勤・療養・親族介護等」のやむを得ない事情。申入れ手順・解約効力発生日は条項で明確化し、証憑（辞令・診断書等）提出を運用。
Q3. 公正証書は必須？
A. 必須ではないが、高額物件・紛争懸念案件では有効。費用対効果で選択。
Q4. 賃料は下げないと入らない？
A. 期間制約分、相場調整はあり得ますが、家具家電付・短期適合・清掃品質・Wi-Fi同梱など価値設計で相場並みに通す事例も多数。
運用フロー
9-1. 締結前
- 募集広告に定期借家を明記
- 内見・申込時に口頭説明＋簡易チラシ
- 重要事項説明で定借の性質を強調
- **事前説明書面（更新なし）**の交付・署名
- 契約書：満了通知・中途解約・原状回復を明確化
9-2. 契約期間中
- 契約管理システムで満了通知の自動リマインド
- 200㎡未満のやむを得ない事由の申出ルートを明示
- 問合せ対応は記録化（チケット管理）
9-3. 満了6〜12か月前
- 満了通知発送（書留or電子署名）
- 借主の意向ヒアリング（再契約の有無）
- 再契約なら条件案提示（賃料・期間・設備）
9-4. 満了1〜3か月前
- 再契約の本締結または退去案内
- 退去なら内装原状回復ガイド送付、見積・日程調整
Summary
“形式”を制する者が、定借を制す。
- 定期借家＝更新なし。書面・説明・通知の3点セットを毎回確実に。
- 1年以上の契約は、満了の1年前〜6か月前の通知が紛争予防の決め手。
- 再契約＝新規契約として条件見直し。やむを得ない事由の中途解約条項も整備。
- 価値設計（短期適合・家具家電・清掃品質）で賃料の下支えも可能。
「制度は知っている」でも、**失敗するのは“運用”**です。
テンプレ・フロー・期日管理を仕組み化すれば、安心して“計画賃貸”が回り始めます。
