賃貸マンション・アパートの入居募集から入居までの流れ ～失敗しない大家さんのための完全ガイド～
賃貸経営において最も重要なポイントのひとつが 「入居者募集」 です。
建物がある限り入居と退去は必ず発生します。そのたびに「空室をいかに早く埋めるか」「良質な入居者に来てもらえるか」が、経営の安定に直結します。
しかし、初めて賃貸経営をする大家さんや、不動産会社任せにしてきた方の中には、
- 「家賃をどう設定すればよいのかわからない」
- 「不動産会社から言われるまま契約していいのか不安」
- 「空室が長引いて収益が減ってしまった」
といった悩みを抱える方が少なくありません。
このページでは、入居募集から契約・入居までの流れ を、大家さんが押さえるべき注意点とあわせて詳しく解説します。
最後まで読んでいただければ、賃貸経営に必要な知識が整理でき、安心して入居募集に臨むことができます。
目次
入居募集の基本ステップ（全体像）
入居募集から入居までの流れは大きく分けて以下のステップに分かれます。
- 土地活用・計画立案（新築の場合）／解約連絡（既存物件の場合）
- 家賃の設定・募集依頼
- 退去後リフォームの手配
- 不動産会社での募集・広告
- 入居希望者への案内
- 入居申込と承諾
- 入居審査
- 契約手続き
- 契約金の授受
- 鍵交換
- 入居開始
これらを順番に見ていきましょう。
土地活用・空室発生時の対応
新築の場合
建築段階から募集・管理を依頼する不動産会社を決めておくことが大切です。
依頼先を間違えると、完成後に入居が決まらず空室リスクが高まります。
既存物件の場合
入居者が退去する際、多くは不動産会社へ直接解約届を出します。
そのため、大家さんが知る前に「解約通知」が不動産会社に届いていることもあります。
👉 ポイント
- 不動産会社から解約連絡を受けたら即座に募集依頼をする
- 解約から退去までの約1～2ヶ月を有効に使い、リフォームや募集準備を進める
家賃設定と募集依頼
家賃の設定は最重要ポイントです。
- 高すぎる家賃 → 長期空室につながる
- 安すぎる家賃 → 経営が苦しくなる
適正な家賃を設定するためには、周辺相場や築年数、リフォーム状況などを考慮しましょう。
注意点
- 複数の不動産会社に査定を依頼すると、高めの査定を提示されることがあります。これは「自社に募集を任せてほしい」という営業目的の場合があるので注意が必要です。
- 季節によって需要が異なり、家賃の調整が必要になることもあります。繁忙期（1～3月）と閑散期（夏場）では反応が大きく違います。
👉 家賃設定を誤ると、信用問題や長期空室に直結するため、不動産会社任せにせずオーナー自身が納得して決定することが大切です。
リフォームの手配
退去後は必ずリフォーム・クリーニングを実施しましょう。
築10年以上の物件では、間取り変更や設備更新も検討が必要です。
- リフォーム期間：退去後1～3週間が目安
- 手配のタイミング：解約通知を受けた時点で準備開始
👉 早めに手配しておくことで、空室期間を最小限にできます。
不動産会社での募集・広告
募集方法には以下があります。
- インターネット（SUUMO、HOME’S、アットホームなど）
- 店舗での紹介
- 雑誌や折込チラシ
不動産会社は間取図や写真を使い、物件の魅力を紹介します。
注意点
複数の会社に募集を依頼している場合、都度「空室状況確認」の電話が入ることがあります。
大家さんは常に連絡を取れる体制を整えておきましょう。
入居希望者の案内
案内方法は主に以下の3つです。
- 不動産会社の担当が同行
- 入居希望者が直接現地を訪問
- 大家さんが立ち会う
鍵の管理
- 不動産会社に預ける（最も一般的）
- 大家さんが管理し、その都度対応
- 合鍵をポストに設置（推奨されない）
👉 防犯面を考え、安易な管理は避けること。特に「鍵の開けっぱなし」は厳禁です。
入居申込と承諾
入居希望者が見つかると、不動産会社から「入居申込書」が届きます。
注意点
- 家族間で管理している場合、申込の二重承諾に注意
- 家賃や敷金・礼金交渉が入ることもある
👉 良い入居者を早く確保するためには、柔軟な対応も必要です
入居審査と契約
入居審査
入居審査では、以下の内容を確認します。
- 氏名・年齢・職業・収入
- 家族構成
- 保証人の有無
- 保証会社の利用
最近は「保証会社」利用が主流となっています。
滞納リスクを減らすため、保証会社を活用することは大家さんにとって大きな安心材料です。
契約手続き
契約は以下の書類をもとに行います。
- 賃貸借契約書
- 入居者の住民票
- 収入証明（給与明細など）
- 保証人の印鑑証明
最近は郵送契約が一般的ですが、直接立ち会うことで入居者の人柄を確認できる場合もあります。
契約金と準備
契約金の授受
契約時に支払われる主な費用は以下です。
- 敷金（保証金）
- 礼金
- 前家賃
- 仲介手数料
費用は不動産会社を通じて大家さんへ支払われます。
必ず明細を受け取り、確定申告や管理に備えて保管しておきましょう。
鍵交換
法律上の義務ではありませんが、入居者に安心して住んでもらうために 鍵交換はオーナー負担で行うのが一般的 です。
「安全性を大切にしている物件」という信頼につながります。
入居後とトラブル
入居開始
契約・鍵渡しが完了したら入居スタートです。
👉 ポイント
- 入居者ごとに「ファイル管理」をする
- 契約書や費用明細を部屋ごとにまとめて保管
- 更新や解約時に備え、管理体制を整える
よくあるトラブルと予防策
- 空室が長引く → 家賃設定や募集方法を見直す
- 滞納が発生 → 保証会社を利用する
- 入居者トラブル → 管理会社の対応力を事前に確認する
Summary
～信頼できる不動産会社とパートナーシップを築く～
入居募集から入居までの流れを正しく理解し、適切な対応を取ることで、空室リスクやトラブルを大幅に減らすことができます。
最終的に大切なのは「どの不動産会社とパートナーになるか」。
- 「空室がなかなか埋まらない」
- 「家賃設定や入居審査で不安がある」
- 「管理会社の対応に不満がある」
そんな大家さんは、ぜひ一度ご相談ください。
初回相談は無料です。安心してご連絡ください。
